INTERVISTA al Dott. Geom. Sandro Mascitti
Presidente
Collegio dei Geometri e Geometri laureati della provincia di Latina
Auguri di Buon Natale e Buone Feste a tutti gli utenti di edilexpolatina.com
Presidente,
si avvicina il Natale e si avvicina la nuova edizione di EdilexpoLatina che si terrà dal 27 maggio al 2 giugno 2021 presso il Polo espositivo Ex Rossi Sud in Strada Regionale 156 dei Monti Lepini a Latina (LT). Vogliamo fare gli auguri a tutti gli utenti appassionati di edilizia ed arredamento che visitano il nostro sito e regalare loro alcune preziose news direttamente dalle parole di un esperto quale Lei è, per questo Le chiediamo:
Presidente, i volani che dovrebbero rilanciare a livello nazionale l’edilizia pubblica e privata in questi anni di forte decremento di tutti i comparti sono il Superbonus 110%, il Sismabonus, l’Ecobonus 65% ed il Bonus ristrutturazione 50%.
Oggi parliamo del Superbonus 110% che attrae l’attenzione di molti privati. Allo stato attuale, quali sono le condizioni per fruirne?
Partiamo direttamente dallo stadio iniziale, che consiste nella fase più delicata e cioè avere certezza della regolarità edilizia del fabbricato, regolarità che diventa determinante per iniziare il processo di analisi che permetta di valutare se il fabbricato stesso è nelle condizioni di poter usufruire del Superbonus 110%. Una volta superato questo primo passo (che spesso e volentieri diventa un vero ostacolo ed in questo caso ci si deve fermare purtroppo allo stadio iniziale), si procede con l’analizzare la tipologia dell’involucro esterno per valutare se al termine degli eventuali lavori si riesca ad ottenere l’abbattimento di due classi energetiche, che sono requisito fondamentale per andare avanti nella procedura fino ad arrivare a cantierare l’edificio, il fabbricato stesso.
Per quanto riguarda le condizioni, è vero che il fotovoltaico non è l’elemento trainante ma è il cappotto esterno l’elemento trainante per poter partire con i lavori da associare per ottenere il Superbonus 110%?
Sì, è vero ma in parte. Precisiamo allora che il fotovoltaico è un impianto tecnologico, si monta e finisce lì. Per proteggere l’involucro, per far sì che il fabbricato non sia energivoro, è determinante invece il cappotto, che noi abbiamo l’abitudine di identificare con il cappotto esterno ma il cappotto può essere anche interno, laddove magari le condizioni all’esterno non lo permettano e faccio l’esempio di un fabbricato rifinito esternamente a cortina… ovviamente in questi casi si valuta l’opzione B, che può essere quella del cappotto interno. Però è ovvio che il cappotto diventa l’elemento trainante di questo tipo di bonus, l’obiettivo infatti è quello di ridurre l’impatto energivoro degli edifici per il pianeta.
Quali sono gli altri elementi trainanti, se ci sono, e quale la spesa massima ammissibile per le parti private?
Per quanto riguarda gli interventi che accedono al nuovo Ecobonus, il Decreto Rilancio ha previsto degli interventi cosiddetti trainanti, ovvero necessari per accedere alla detrazione del 110% e che prevedono alcuni requisiti minimi e altri invece trainati, cioè che accedono alla detrazione fiscale maggiorata solo se effettuati contestualmente a quelli trainanti. Per maggiore chiarezza indico nel dettaglio, secondo il Decreto Asseverazione, quali sono gli interventi trainanti e quali quelli trainati.
È trainante l’isolamento termico delle superfici opache verticali, orizzontali e inclinate che interessano l’involucro dell’edificio con un’incidenza superiore al 25% della superficie lorda complessiva disperdente dell’edificio medesimo.
La spesa massima ammissibile dei lavori sulle parti opache su cui calcolare la detrazione fiscale è pari al prodotto delle unità immobiliari che compongono l’edificio per:
50.000 euro per edifici unifamiliari ed edifici o per le unità immobiliari situate all’interno di edifici plurifamiliari che siano funzionalmente indipendenti e dispongano di uno o più accessi autonomi dall’esterno;
40.000 euro per gli edifici composti da due a otto unità immobiliari;
30.000 euro per gli edifici composti da più di otto unità immobiliari.
Ed è trainante l’intervento di sostituzione degli impianti di climatizzazione invernale esistenti con impianti centralizzati dotati di:
caldaie a condensazione
pompe di calore (PDC) a compressione di vapore elettriche anche sonde geotermiche
pompe di calore ad assorbimento a gas
sistemi ibridi caldaia a condensazione
sistemi di microcogenerazione
collettori solari
teleriscaldamento
caldaie a biomassa – classe 5 stelle
Nel caso di sostituzione degli impianti di climatizzazione invernale esistenti, la spesa massima ammissibile dei lavori è pari al prodotto delle unità immobiliari che compongono l’edificio per:
30.000 per edifici unifamiliari ed edifici o per le unità immobiliari situate all’interno di edifici plurifamiliari che siano funzionalmente indipendenti e dispongano di uno o più accessi autonomi dall’esterno;
20.000 euro per gli edifici composti fino a otto unità immobiliari;
15.000 per gli edifici composti da più di otto unità immobiliari.
Gli elementi trainati sono diversi e noi per quanto riguarda il discorso del bonus abbiamo tutta una serie di situazioni che dovremmo andare a realizzare nell’ambito del fabbricato e a quel punto parliamo di installazione di impianti solari fotovoltaici connessi alla rete elettrica su determinati edifici, parliamo di installazione contestuale o successiva di sistemi di accumulo integrati negli impianti solari fotovoltaici, parliamo di infissi e parliamo di colonnine per la ricarica delle auto elettriche, ma possiamo parlare anche di domotica, di centralina di regolazione e controllo di tutti questi impianti … oggi ancora se ne parla poco però diventa un fondamentale elemento di raccordo tra tutte le altre attività che si andranno a fare sull’immobile.
Ovviamente queste centraline sono in grado di controllare ed attenuare gli sprechi che in una abitazione quotidianamente, anche solo per disattenzione, possono avvenire…
Certo, la centralina serve proprio a questo: a ottimizzare il funzionamento di tutti gli altri impianti. Non dimentichiamoci che l’ecosismabonus nasce perché noi – al di là dell’aspetto economico, al di là del rilanciare l’economia che sono comunque fatti importanti e determinanti – abbiamo un patrimonio immobiliare vecchio, obsoleto oserei dire. E quindi Latina stessa, questo territorio in cui ci troviamo, parlo anche di Sabaudia, Aprilia, Pontinia, tutte “Città Nuove”, benché siano di recente costruzione, hanno già un patrimonio vecchio. Questa situazione si presenta su tutto il suolo nazionale e questo è il fatto importante! Noi dobbiamo andare a riusare, a ristrutturare, a riqualificare, a rigenerare il nostro patrimonio edilizio.
Presidente, a chi si deve rivolgere in primis un privato che voglia accedere alla riqualificazione del proprio immobile? Quali figure professionali e quali i passaggi da fare?
Per quanto riguarda l’attivazione di questo tipo di attività, le figure professionali sono figure di ambito tecnico. È ovvio che il primo approccio deve essere con un tecnico, preferibilmente un geometra; ma spiego anche per quale motivo preferibilmente un geometra: la prima attività, quella di verifica della regolarità edilizia, si ottiene facendo un rilievo del fabbricato, facendo un accesso agli atti al comune dove è stato presentato, approvato e licenziato il progetto, per risalire al titolo originario e dal titolo originario bisogna fare i confronti. È evidente che l’attività di controllo che farà l’Agenzia delle Entrate verterà su questo, quindi l’attività di analisi della regolarità edilizia diventa determinante per lo start up iniziale di questo tipo di bonus e siccome i controlli si presume saranno serrati, ecco che questo diventa proprio il punto cardine dal quale partire. Dopodiché i passaggi sono tanti e cerco di sintetizzare al massimo: una volta superato l’ostacolo della regolarità edilizia, il successivo adempimento è vedere se, nell’ambito dell’ecobonus, abbiamo la possibilità di superare la richiesta di abbattimento di due classi energetiche tra quella che si presenta nel rilievo dello stato di fatto e quella futura ottenuta a seguito degli interventi permessi. C’è poi una figura professionale che non è della nostra area tecnica e onestamente viene quasi dimenticata, è la figura professionale di un commercialista che dovrà certificare, anzi asseverare che quel bonus sia esigibile perché l’applicazione di questo bonus diventa determinante per la cessione del credito con lo sconto in fattura. Per la mia esperienza, a livello statistico, la maggior parte dei privati preferisce lo sconto in fattura. Esiguo è invece il numero dei privati capienti a livello di tassazione che optano per l’intervento diretto senza cessione del credito.
Superbonus 110%, nel dialogo con i tecnici di governo gli Ordini Professionali richiedono una sanatoria degli abusi per facilitarne l’attuazione. Tra le vostre proposte: scadenza prorogata al 2023, fascicolo del fabbricato, alleggerimento della documentazione ma soprattutto eliminazione del salto di due classi energetiche. Ci spiega meglio il significato di una proroga?
Uno dei problemi che stiamo affrontando in questo periodo è il fatto che riscontriamo spesso sui fabbricati delle leggere difformità ed il periodo temporale entro il quale bisogna applicare il bonus non ci permette di rispondere adeguatamente alle richieste che ci pervengono. Ora per l’ecosismabonus 110% la scadenza in base alle norme attuali è il 31 12 2021, ma la proroga, da finanziare col Recovery Fund, non è nella bozza di Legge di Bilancio 2021. Tutte le Categorie Professionali di area tecnica a livello nazionale stanno rappresentando le difficoltà poste da un termine temporale troppo prossimo e stanno lavorando per ottenere una proroga al 31 12 2023. Onestamente non c’è nulla di ufficiale ma noi tecnici speriamo di darlo per scontato. Perché questa proroga? Perché questa situazione doveva partire a luglio 2020 e invece ancora siamo tutti quanti pronti sui blocchi di partenza ma interventi veri e propri non sono ancora iniziati; poi perché la pandemia ha rallentato veramente tanto tutta una serie di attività propedeutiche all’applicazione dell’ecosismabonus. Inoltre le amministrazioni locali sono oberate di richieste di accesso agli atti e di archivi informatizzati ne ho visti pochi, anzi nel mio territorio provinciale non ne conosco onestamente, quindi l’attività di ricerca e di verifica della regolarità edilizia sta rallentando di molto, per questo il prolungamento del bonus al 2023 permetterebbe di lavorare in maniera sinergica tutti quanti insieme con tempi a disposizione non larghi ma congrui alle attività da espletare. Per quanto riguarda la regolarizzazione delle difformità minori, ci si sta lavorando e molto probabilmente ci potrebbe essere un’apertura, uno spiraglio. Naturalmente stiamo ipotizzando attività che noi come categorie professionali abbiamo richiesto, a livello nazionale esiste la rete delle professioni tecniche che racchiude nove professioni tecniche che lavorano all’unisono a stretto contatto con il Governo, quindi auspichiamo che ci possa essere una buona possibilità di riuscita nel concretizzare sia il prolungamento al 2023 e sia uno strumento legislativo che permetta di regolarizzare le leggere difformità sui fabbricati.
Mi farà piacere tenervi informati su tutti gli sviluppi futuri al riguardo e parlarvi successivamente anche delle norme riguardanti le parti comuni degli edifici.
